Começamos 2018 com estimativas otimistas de aquecimento do mercado imobiliário. Era esperado que o PIB aumentasse na casa dos 3% e que as taxas básicas de juros aliviassem um pouco. Porém, não foi bem assim. As estimativas de crescimento do PIB foram abatidas para bem menos do que o esperado, alcançando uma porcentagem tímida de apenas 1,44% ainda nesta semana. E os juros aumentaram.
Ainda assim, valeria a pena apostar nos Fundos de Investimento Imobiliário? Apesar do cenário de volatilidade, temos bons indícios de retomada do mercado que podem indicar bons rendimentos com FII.
Cenário de Volatilidade: até quando?
A liquidez e a rentabilidade dos FII dependem diretamente do comportamento do setor imobiliário. E o setor imobiliário, por sua vez, está amparado basicamente sobre dois indicadores principais: o PIB e a taxa básica de juros. Quando temos um PIB em crescimento ou, ao menos, alguma perspectiva ascendente, o setor imobiliário se torna mais aquecido, afinal, não existem novos negócios sem lugares (imóveis) para que eles se estabeleçam.
Assim sendo, se torna óbvio dizer que o setor não se encontra nos melhores lençóis. Apesar das ótimas perspectivas iniciais para o ano, com estimativas de PIB em 3%, o país foi abatido por uma série de circunstâncias bastante desfavoráveis.
A crise dos caminhoneiros desacelerou e desestabilizou a produção do país; o governo não conseguiu levar adiante reformas importantes ; a empregabilidade diminuiu e a vacância dos imóveis foi inevitável. Esse cenário foi comprovado concretamente por taxas de IFIX (índice que reúne as cotas dos principais fundos negociados) cada vez mais baixas, as quais começam a retomar o crescimento apenas agora.
Além disso, as taxas de juros se tornaram voláteis, indicando um aumento bastante significativo. Tudo isso implicou na volatilidade dos fundos de investimento imobiliário, cenário que ainda deve continuar até termos alguma definição mais clara em relação aos rumos de política econômica do Brasil de 2019.
Diante desse cenário, ainda valeria a pena investir nos Fundos de Investimento Imobiliário?
Apesar do cenário de incerteza econômica, o setor imobiliário dá claros sinais de recuperação e retomada do ciclo ascendente. Segundo relatório emitido pela XP em agosto, a previsão é de que haja rendimentos de Fundos Imobiliários acima de 11% ao ano livres de impostos, já nos próximos 36 meses.
Isso pode ser explicado pelo ciclo imobiliário muito comum observado no mercado norte-americano de REITs (Real State Investment Trusts), o equivalente do FII no Brasil: um momento de recuperação econômica logo após uma crise.
Recuperação econômica > menor taxa de vacância
O setor imobiliário é o primeiro a sentir os benefícios de uma retomada do crescimento econômico. Se as pessoas começam a fazer mais negócios ou a vender mais, elas precisam de um espaço físico para tanto. Assim, a curva do setor imobiliário se mantém inexorável. Isso explica a diminuição drástica da taxa de vacância nos últimos meses, a despeito da crise.
Podemos observar, por exemplo, uma alta demanda surgindo por imóveis de alto padrão. Mesmo com a maior crise econômica registrada no país, a absorção do mercado classe A+ foi a maior da história.
Assim, a recuperação econômica garante a demanda, derrubando a vacância, aumentando o aluguel e também o valor de patrimônio dos ativos, tornando a rentabilidade de Fundos de Investimento Imobiliário bastante promissora.
O fundo de investimentos imobiliários ainda é muito tímido no país, se comparamos ele com o próprio setor imobiliário, que é expressamente representativo no Brasil. Tem muito espaço para desenvolvimento do setor e muito potencial, apesar dos cenários pontuais de volatilidade.